Abrogation de la majoration des droits à construire : Intervention de François Calvet

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00. Non · Républicains Sénat · 10 juillet 2012

François Calvet :

Monsieur le président, madame la ministre, mes chers collègues, la crise, depuis 2007, a lourdement frappé le secteur immobilier. Entre mars et mai 2012, le nombre de logements neufs mis en chantier a plongé de 20 % par rapport à la même période de 2011. Dans un tel contexte de fort ralentissement de la construction, ne laisser aucune chance à la loi relative la majoration des droits à construire est une erreur.
En ce qui concerne l’action menée, permettez-moi, mes chers collègues, de rappeler les différentes mesures législatives qui ont permis à notre pays de résister mieux que ses voisins européens.

Je voudrais souligner que, depuis 2005, notamment pendant tout le quinquennat du Président Nicolas Sarkozy, un plan massif de soutien à la construction a été mis en œuvre. La décision de Nicolas Sarkozy de faire du logement une grande cause nationale a été totalement respectée.

Cette action sans précédent s’est traduite par l’élaboration de la loi de programmation pour la cohésion sociale de 2005, de la loi portant engagement national pour le logement de 2006, de la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion de 2009, du volet urbanisme de la loi Grenelle 2 de 2010 et de la loi relative à la majoration des droits à construire du 20 mars 2012, auxquels s’ajoutent l’ensemble des mesures fiscales adoptées à l’occasion de la discussion des lois de finances.

En moyenne, 100 000 logements sociaux ont été financés chaque année grâce à l’effort massif des collectivités locales, des bailleurs sociaux et de l’État : 120 000 en 2009, 130 000 en 2010 – record absolu depuis trente ans ! – et 120 000 en 2011, l’objectif étant le même pour cette année 2012. Quand la gauche était au pouvoir, elle n’en a jamais construit plus de 40 000 par an.

Madame la ministre, votre objectif est de construire 500 000 logements par an, dont 150 000 logements sociaux. C’est très ambitieux, mais je crains que ce ne soit qu’un bel effet d’annonce.

Revenons au texte dont l’examen nous occupe aujourd’hui.
Vous voulez abroger la loi du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire, avant même qu’elle ne soit entrée en vigueur. C’est une première, d’autant que vous ne proposez aucune solution de rechange pour répondre à ces problématiques.

Rappelons les enjeux liés à cette loi, qui vise à faciliter l’agrandissement de logements existants et la production de nouveaux logements.

Prenons un exemple, à taille humaine, du bonus de coefficient d’occupation des sols. Imaginons qu’une famille décide de construire sur un terrain de 250 mètres carrés, pour lequel le règlement prévoit un COS maximal de 0,4. Elle peut donc construire jusqu’à 100 mètres carrés. Avec la majoration de 30 %, la constructibilité passe à 130 mètres carrés. En définitive, cette famille aura gagné 30 mètres carrés, c’est-à-dire deux pièces supplémentaires. Ce n’est pas négligeable quand une famille s’agrandit !

De nombreuses familles ne souhaitent pas déménager ou n’en ont pas les moyens. En revanche, elles ont souvent besoin d’agrandir leur espace de vie.

Le groupe socialiste craint que cette loi ne fasse s’envoler les prix.

Jouer sur la constructibilité d’un terrain est un levier simple et une solution – partielle certes, mais efficace – au problème de l’envolée des prix du logement dans les zones dites « denses ».

Cette loi s’inscrit, de plus, dans les objectifs définis par le Grenelle de l’environnement, dont le volet « urbanisme » prône une moindre consommation des espaces agricoles et naturels.

Dans nos régions de soleil, le grignotage des terres agricoles devient en effet un vrai problème, et leur disparition au profit de l’urbanisation n’est pas une solution pour répondre à la demande de logements.

On ne peut, d’un côté, s’engager dans la lutte contre la consommation d’espaces naturels et regretter la disparition, tous les dix ans, d’une surface de terres agricoles équivalente à un département, et, de l’autre, vouloir revenir sur une loi de densification. Ce n’est pas cohérent.

Nous l’avons compris, il faut produire plus de logements tout en luttant contre l’étalement urbain. Il est donc nécessaire de renforcer la densité des zones urbaines.
En outre, l’augmentation de la constructibilité est un moyen de lutter contre les fuites thermiques et le gaspillage énergétique.

Tout cela s’inscrit donc dans la logique de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 mettant en application les engagements pris au travers de la loi Grenelle 1. Voilà pourquoi cette mesure transitoire, dont l’application doit prendre fin le 31 décembre 2015, est tout à fait cohérente.

Par ailleurs, le prix de sortie au mètre carré ne sera pas augmenté et la mesure sera sans effet sur les prix de l’immobilier. Le raisonnement du groupe socialiste en la matière est spécieux.

De plus, l’industrie du bâtiment possède l’avantage de ne pas être délocalisable. Elle travaille en lien avec de nombreux autres secteurs, tel le BTP. Nous le savons, la construction d’un logement engendre la création d’un emploi et demi.

Enfin, il n’est pas indifférent de souligner que cette loi n’implique aucun engagement financier pour l’État et sera même positive, sur le plan budgétaire, à l’heure où la crise économique nous appelle à réduire nos déficits.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Boutin, trois dispositifs prévoient déjà, à juste titre, une majoration des droits à construire, à hauteur de 50 % pour le logement social, qui doit rester une priorité, de 30 % pour le logement à haute performance énergétique, dont nous devons encourager le développement, et enfin de 20 % en application de ladite loi.

La loi du 20 mars 2012 n’est en aucun cas redondante avec celle de 2009 ; elle en constitue un approfondissement, en introduisant dans le code de l’urbanisme un nouvel article L. 123-1-11-1 qui majore de 30 %, et pour trois ans, les droits à construire dans les communes couvertes par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme ou un plan d’aménagement de zone.

Après ces années de crise, le contexte n’est plus le même. La loi du 20 mars 2012 prévoit de passer d’un système où les communes peuvent décider d’appliquer la majoration à un dispositif leur ouvrant le droit de refuser de la mettre en œuvre. Inverser ainsi la logique permet une meilleure information des habitants sur leurs droits. Il s’agit de procéder à un rappel des possibilités offertes – elles sont trop peu utilisées, voire oubliées – et de favoriser l’instauration d’un cadre plus incitatif.
Je tiens également à réaffirmer que, contrairement à ce que le groupe socialiste semble vouloir insinuer, cette loi n’a pas été pensée comme une atteinte au principe constitutionnel de libre administration des collectivités territoriales et ne doit pas être perçue comme telle. Bien au contraire, les communes ont la possibilité de ne pas appliquer la majoration des droits à construire si elles estiment que ce choix est plus approprié dans leur cas.

Une commune peut également décider de n’appliquer qu’en partie la majoration, à concurrence de 10 % ou de 20 %, par exemple. De plus, le conseil municipal a la latitude d’adopter une délibération mettant fin à l’application de la majoration des droits à construire sur la totalité du territoire de la commune ou seulement sur certains secteurs, dans le délai de validité de la loi.

Tout cela confirme la totale maîtrise de leur développement par les collectivités territoriales.

Certains évoquent par ailleurs une « contrainte temporelle ». Cependant, il nous semble que six mois est un délai suffisant pour produire une note d’information et prendre une délibération contraire.

La loi prévoit en effet une participation du public à travers la mise à disposition d’une note d’information sur son application au territoire de la commune ou de l’EPCI et la collecte des observations de la population. Il est important que celle-ci soit informée de ce qui la concerne.

L’intercommunalité n’est pas non plus mise à mal, puisque cette délibération contraire peut être rendue à l’échelle d’un EPCI. Il est en outre prévu que l’application de la loi soit pensée en accord avec les SCOT et n’aille donc pas à l’encontre de la cohérence territoriale.

Pour conclure, je dirai qu’il ne nous semble pas pertinent d’abroger la loi du 20 mars 2012 avant même qu’elle ne soit entrée en vigueur, en estimant a priori, de manière arbitraire, qu’elle serait inefficace, inapplicable ou source de contentieux.
Comment mesurer alors son efficacité, ses effets sur le terrain si on la tue dans l’œuf ? Ne devrait-on pas laisser une chance à cette loi en l’absence de proposition alternative pour accroître l’offre de logements ? Il serait bien plus intéressant d’observer les retombées de son application dans trois ans, ainsi que le texte le prévoit. L’abrogation de cette loi va nous priver d’un outil que l’on n’a pas le droit de négliger, particulièrement en cette période de crise. Toutes les solutions doivent être expérimentées.

Telles sont les raisons pour lesquelles mes collègues du groupe UMP et moi-même nous opposons à l’abrogation de la loi du 20 mars 2012 relative à la majoration des droits à construire.