Projet de loi relatif à la mobilisation du foncier public : Intervention de Colette Giudicelli

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00. Non · Républicains Sénat · 11 septembre 2012

Monsieur le Président,
Madame le Ministre,
Mes chers collègues,

Vous savez aussi bien que moi que, depuis trente cinq ans, nous avons eu successivement dix-huit lois et d’innombrables décrets, tous relatifs au logement des français et je ne parle pas de ceux qui ont trait à l’urbanisme. Le projet de loi que nous examinons aujourd’hui prétend régler le problème du logement comme par magie, en imposant aux communes une hausse des quotas de construction de logements sociaux et des pénalités de non respect de ceux-ci.

On ne peut bien évidemment que constater les difficultés que rencontrent les ménages dans leur volonté d’accéder à la propriété ou de trouver un logement en location dans des conditions compatibles avec leurs revenus.

Ce phénomène s’observe avec plus d’intensité en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur.

Mais le problème du logement n’est pas seulement tributaire de la volonté des collectivités territoriales de construire ou non de nouveaux logements sociaux. Stigmatiser encore et toujours les collectivités locales est un peu facile. C’est bien beau d’augmenter les pénalités. Mais au final, qui va les payer ? Nos concitoyens, une fois de plus.

Il y a bien d’autres pistes à explorer que d’imposer unilatéralement des quotas aux communes, sans considération aucune pour les spécificités locales.

Premièrement, l’accession sociale à la propriété me semble aujourd’hui, plus que jamais, un maillon indispensable à la résolution de la crise du logement : le taux de propriétaires en France, bien qu’il soit passé de 52 % en 1984 à près de 57 % aujourd’hui, est resté bien inférieur à ceux de beaucoup de nos voisins. En ce qui concerne le taux de propriétaires enregistré dans les quinze premiers pays de l’Union européenne, la France reste en dessous de la moyenne européenne, notamment derrière l’Espagne – 83 % de propriétaires -, la Norvège – 76 %-le Royaume-Uni et la Belgique- 68 % – et l’Italie – 72 %. Le logement locatif social a bien sûr un rôle essentiel à jouer, car, dans un contexte de flambée des prix de l’immobilier et d’envolée des loyers du secteur libre, il est impératif que nos concitoyens les plus modestes puissent accéder à une offre d’habitat à bon marché.

Toutefois, nos concitoyens n’aspirent pas à demeurer éternellement dans le logement social. Nous devons donc leur offrir des perspectives d’évolution et leur permettre, grâce à des dispositifs adaptés, d’accéder à la propriété. Aujourd’hui, nombre de logements sociaux pourraient ainsi être libérés. Il s’agit aussi de permettre aux occupants de logements sociaux d’effectuer un parcours résidentiel ascendant pour aboutir, chaque fois que cela est possible, à l’accession à la propriété.

Cette ambition peut aussi passer par l’encouragement à la vente des logements sociaux à leurs locataires. Cette démarche, qui fut lancée sous l’impulsion du Général de Gaulle – nombreux sont ceux qui l’ignorent – par la loi du 10 juillet 1965, fut reprise par la loi Méhaignerie du 23 décembre 1986. Outre que de telles opérations permettent la mixité sociale, l’expérience montre que, dans un immeuble, lorsque les locataires deviennent propriétaires, les dégradations cessent et les tensions disparaissent. Cercle vertueux : les rentrées financières en résultant pour les organismes sociaux pourraient leur permettre de réhabiliter nombre de logements aujourd’hui inoccupés car en attente de réhabilitation. Toujours ça de pris ! Vieux serpent de mer : ne serait-il pas cohérent ainsi de prendre en compte, dans le calcul du quota de l’article 55 de la loi SRU, les logements vendus par les organismes d’HLM à leurs locataires ?

Deuxièmement, intéressons-nous également de plus près à la question de la fluidité dans le parc HLM. J’ai déposé récemment une proposition de Loi visant à modifier les conditions d’attribution des logements sociaux afin de promouvoir la mobilité au sein du parc locatif social. Mon expérience sur le terrain m’a appris, comme le reconnaissait d’ailleurs la Cour des Comptes, que nombre d’occupations étaient anormales ou indues. Ainsi, des logements sont aujourd’hui occupés par des personnes ayant par ailleurs des revenus ou un patrimoine immobilier leur permettant de se loger par elles-mêmes.

Et ce n’est pas la faiblesse des surloyers imposés par les bailleurs qui incitera les locataires à quitter leur logement.

Cette situation est particulièrement choquante ne serait-ce que parce que dans ce cas, un logement social ne profite pas à une personne qui en aurait vraiment besoin. Ce n’est que d’une manière extrêmement modeste qu’il est tenu compte de la situation patrimoniale des demandeurs de logements. La Loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion ne règle pas les situations abusives de locataires de logements HLM propriétaires de patrimoine immobilier, ou qui ont pu, au fil des années, devenir propriétaires d’un bien à usage d’habitation, y compris d’une résidence secondaire. La législation actuelle, en matière de dérogation au principe de maintien dans les lieux, ne concerne en effet que les deux cas de sous-occupation et de dépassement des plafonds de ressources. Là encore, de nombreux logements sociaux pourraient être libérés au profit de nos concitoyens les plus modestes.

Beaucoup d’autres pistes pourraient être explorées, sans stigmatiser de manière aveugle nos communes. Ainsi, dans la ville de Menton, il est imposé à chaque promoteur privé, depuis de nombreuses années déjà, la construction d’un certain pourcentage de logements sociaux. Les promoteurs privés récalcitrants doivent, dans cette ville, s’acquitter d’une amende de 80 000 € par appartement non construit s’ils ne construisent pas, dans leur parc privé, 20% de logements sociaux.

Cela étant, je voudrais attirer votre attention, Madame le Ministre, sur les problèmes particuliers concernant le logement dans ce département des Alpes-Maritimes, où les problèmes fonciers et l’attrait européen et mondial de la région entraînent des difficultés.

Dans les Alpes-Maritimes, les prix de l’immobilier sont proches de ceux de l’Ile-de-France puisque le prix du mètre carré s’établit autour de 6 000 euros.
Pour un ménage moyen, il est désormais quasiment impossible de se loger à prix raisonnable dans le département, que ce soit en location ou en accession à la propriété. Nous devons donc rapidement dégager des réserves foncières.

Or, Madame le ministre, sur les cent soixante-trois communes des Alpes-Maritimes, cent dix-huit sont soumises à la loi montagne, seize à la loi littoral et cent sept aux plans de prévention des risques naturels prévisibles, les PPR ; à MENTON, 48% de l’espace constructible a été réduit à la suite de ces différents textes. Seules vingt-sept communes échappent à ces contraintes.
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En conséquence, de nombreux terrains à bâtir situés à moins de cinquante kilomètres des villes sont bloqués par ces prescriptions d’urbanisme, qui sont, la plupart du temps, appliquées de façon trop restrictive par les services de l’Etat et par certaines juridictions administratives.

Les rares terrains à bâtir qui restent, coincés sur l’étroite bande littorale entre la mer méditerranée et les Alpes qui s’élèvent immédiatement, sont hors de prix et bien loin des moyens des collectivités locales et organismes sociaux.

Comment pouvez-vous légiférer comme vous le faites sans prendre en compte les particularités géographiques et économiques locales ?
Cela n’a pas empêché pas le Conseil Général, pour parvenir à inciter malgré tout à la construction de logements sociaux, de s’être toujours beaucoup investi, notamment dans le domaine des surcoûts fonciers et des subventions aux organismes d’HLM et aux bénéficiaires du prêt à taux zéro.

Dans cette optique, il subventionnait jusqu’à il y a encore quelques mois à hauteur de 25 % les surcoûts fonciers entraînés pour la réalisation de logements sociaux, aide sans laquelle de nombreux projets n’auraient pas vu le jour.

Il n’a aujourd’hui plus les moyens financiers de poursuivre cette politique. Il serait sans doute plus constructif – sans mauvais jeu de mots – que l’Etat soutienne plutôt les collectivités pour ce type de politiques au lieu de chercher à sanctionner.
L’article 55 de la loi SRU est devenu un élément important de la politique du logement en France. C’est aussi devenu un symbole : le seuil de 20 % de logements sociaux fait partie des exigences que les communes doivent prendre en compte.

Cet article a toujours été appliqué de manière rigoureuse et transparente.

Les informations relatives à son application, en particulier les constats de carence, ont toujours été rendues publiques.

Les sénateurs qui représentent les collectivités ont toujours été attachés au respect de cette obligation.

L’article 55 de la loi SRU est désormais devenu le symbole de la volonté des élus de mettre en œuvre selon leurs moyens une mixité sociale et une répartition équilibrée des logements sur l’ensemble du territoire, donc dans chacune des communes. En faire aujourd’hui les boucs émissaires du problème du logement est inacceptable.
Aussi, je ne saurais apporter ma voix à votre projet de Loi.